▲ 박영한 서울시의원

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[뉴스보고] 도심 곳곳에 남은 위반건축물은 단순한 불법의 흔적이 아니다. 이는 제도의 경직성과 행정의 미비, 그리고 현실의 간극이 빚어낸 구조적 결과다. 국토교통부가 지난 10월 발표한 「위반건축물 합리적 관리방안」은 이러한 문제를 근본적으로 정비하기 위한 첫걸음이다. 2024년 기준 전국 위반건축물은 약 14만 8천 동, 이 중 절반 이상이 소규모 주거용 건축물이며, 서울시만 해도 약 4만 9천 동에 달한다. 특히 서울의 중심인 중구를 비롯한 도심 지역은 오래된 건축물과 생활형 복합용도가 밀집해 있어 제도의 경직성이 현실의 불법을 낳는 대표적 공간이다. 이제 위반건축물 문제는 개인의 일탈이 아니라 공공의 안전을 위협하는 구조적 위험으로 다뤄져야 한다.

정부가 국회와 추진 중인 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 소규모 주거용 위반건축물에 한시적 합법 전환의 기회를 부여하는 내용이다. 1980년 이후 다섯 차례 시행된 한시법이 11년 만에 다시 추진되는 것으로, 주택의 안전 확보와 임차인 보호, 그리고 주거불안을 해소하기 위한 조치라 할 수 있다. 그동안의 양성화 제도는 주로 서민 주거안정이라는 한정된 목적에 초점을 맞추어 왔다. 그러나 위반건축물의 문제는 주거 영역을 넘어 지역경제와 생활환경 전반에 걸쳐 영향을 미친다. 따라서 향후 제도 설계에서는 “주거안정에서 지역회복으로” 범위를 넓히는 종합적 접근이 필요하다.

기존 특별조치법과 현재 발의된 11개 법안 모두 ‘연면적 50% 이상 주거용’ 건축물만을 대상으로 하고 있다. 근린생활시설이나 소규모 상가 등 비주거용 건축물은 원칙적으로 양성화 대상에서 제외된다. 일부 법안이 “근생주택”을 언급하나, 이는 ‘근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경한 경우’에 한정된다. 결국, 도시 골목 곳곳에서 주거와 상업이 복합된 생활형 건축물은 제도의 사각지대에 놓여 있다. 이러한 한계는 단순히 법의 미비를 넘어, 현실을 반영하지 못한 규제의 경직성이 만들어낸 결과라 할 수 있다. 특히 1층 상가, 2~3층 주택이 결합된 도심형 복합건축물의 경우, 위반이 곧 불법의 문제가 아니라 생활형 구조의 문제로 이어지는 경우도 많다. 현장의 복합적 현실을 담을 수 있는 유연한 기준 정립이 요구된다.

위반건축물 합리적 관리방안의 핵심은 “양성화와 단속의 병행”이다. 정부는 한시적 양성화를 통해 기존 위반건축물을 정리하는 동시에, 향후에는 불법행위가 재발하지 않도록 사후관리ㆍ예방체계 강화에 나서고 있다. 주요 내용으로는 ▲일조ㆍ면적 산정기준 등 현실과 괴리된 규제의 완화, ▲준공 이후 건축물 사후점검 및 성능확인제 도입, ▲위반행위 반복 시 이행강제금 가중 부과, ▲항공사진ㆍAI 기반 실태조사 도입 등이 포함되어 있다. 이는 단순한 일시적 구제책을 넘어, 위반의 발생부터 시정, 재발 방지까지를 포괄하는 상시적 관리시스템 구축으로 나아가는 의미 있는 진전이다.

이번 특별조치법의 취지는 어디까지나 국민 안전과 주거안정을 우선하는데 있다. 그러나 현실의 건축 환경은 주거와 상업, 생활과 생계가 복합적으로 얽혀 있다. 1층 근린생활시설과 상층부 주거가 결합된 형태는 도시 전역에 보편화되어 있으며, 이들 건축물의 일부 위반은 주거와 영업이 함께 이루어지는 생활형 구조에서 비롯된 경우도 적지 않다. 따라서 정비의 원칙은 엄정하되, 현장의 실정을 반영한 탄력적 적용이 필요하다. 특히, 국민의 안전을 해치지 않는 범위에서 생활과 직결된 근린생활시설 등 복합용도 건축물에 대한 제도적 보완도 향후 논의 과정에서 검토될 필요가 있다. 이는 불법을 용인하자는 것이 아니라, 제도와 현실의 간극을 좁혀 국민의 안전과 지역의 지속가능한 발전이 조화를 이루는 건축정책으로 나아가야 한다는 의미다.

위반건축물의 문제는 법과 제도의 허점을 메우는 행정 과제가 아니라, 국민의 생명과 안전을 지키는 국가의 책무다. 이번 특별법 논의와 관리방안이 단순한 일회성 조치에 그치지 않고, 도시 안전의 체계를 다시 세우는 계기가 되길 기대한다. 서울의 중심에서부터 국민의 일상까지 안전이 보장되는 사회, 그 출발점이 바로 위반건축물의 합리적 관리와 제도적 신뢰 회복이어야 한다.